Według ABN AMRO rynek mieszkaniowy dalej się ochładza: „Ceny spadają szybciej niż oczekiwano.”
Spadek na rynku mieszkaniowym będzie bardzo widoczny, ABN Amro mocno obniża prognozę na ten rok. W tym roku domy własnościowe stracą na wartości ok 6 proc., a w przyszłym kolejne 4 proc. W ubiegłym roku ceny domów również spadły o ponad 6 procent, według stowarzyszenia agentów nieruchomości NVM.
Trzy miesiące temu bank zakładał spadek cen o 2,5 proc. w 2023 r., ale skorygował go do 6 proc., a w 2024 r. nastąpi nowy cios -4 proc. Bank niekorzystnie patrzy na rynek mieszkaniowy ze względu na wyższe oprocentowanie kredytów hipotecznych, słabe perspektywy wzrostu gospodarczego i ostatnie spadki cen.
W porównaniu z oczekiwaniami innych specjalistów dla rynku mieszkaniowego, ABN Amro jest najmniej optymistyczny. Holenderski Bank Centralny oszacował w zeszłym miesiącu, że ceny domów spadną łącznie o 6 procent w ciągu dwóch lat. Rabobank uważa, że w tym roku zostanie to obniżone o 3 proc. ING utrzymuje spadek o 2 proc. Oczekuje się jednak, że pozostałe banki w nadchodzących tygodniach przedstawią bardziej negatywne prognozy.
Czytaj więcej: Spadek cen nieruchomości - większe szanse na zakup
Wzrost stóp procentowych i kryzys energetyczny miały wpływ na holenderski rynek mieszkaniowy. Na co zwrócić uwagę w najbliższej przyszłości przy poszukiwaniu lub sprzedaży domu?
1. Rekordowo przebijane ceny czasem przeszłym
Dane z ostatniego tygodnia z holenderskiego urzędu statystycznego pokazały, że wzrost cen domów ustabilizował się w sierpniu. W ubiegłym miesiącu roczny wzrost cen wyniósł 11,9% w porównaniu do 14,5% w lipcu. W ubiegłym miesiącu sprzedano o 5% mniej domów. W pierwszych ośmiu miesiącach tego roku następuje nawet ponad 20% spadek. Według ekonomistów Rabobanku wzrost stóp procentowych, kryzys energetyczny i mniej korzystne perspektywy gospodarcze powodują, że popyt na domy zajmowane przez właścicieli spada.
W rezultacie ceny rosną wolniej. Ceny mogą nawet niezmiernie spaść w kolejnych latach, podaje Rabobank w raporcie, lecz w ograniczonym stopniu. „Oczekuje się, że rok 2023 rozpocznie się od wzrostu cen domów, ale stopniowo przerodzi się to w delikatny spadek” - piszą ekonomiści. Na cały 2023 r. bank prognozuje wzrost cen mieszkań średnio o 3,0% wobec oczekiwanego wcześniej wzrostu o 15,2% w tym roku. Ceny domów mogą zacząć spadać w kolejnych latach informują ekonomiści.
W większości przypadków osoby poszukujące domu płacą za zakup domu więcej pieniędzy niż cena wywoławcza. W pierwszych dwóch miesiącach roku ok 62% potencjalnych nabywców domu przebiło cenę wywoławczą, w porównaniu do 50% w zeszłym roku. Odsetek ten jest jeszcze wyższy w przypadku domów poniżej €300.000, a mianowicie ok. 75% - świadczą o tym dane firmy Makelaarsland, jednego z największych maklerów NVM w Holandii. Również w przypadku domów do 1 miliona euro potencjalni nabywcy chcą większego bezpieczeństwa, wnosząc dodatkowe własne środki.
W ubiegłym roku liczba ofert powyżej ceny wywoławczej wzrosła już o 12% (z 38% do 50%). Ale teraz walka na rynku mieszkaniowym wydaje się być jeszcze bardziej zacięta. Dyrektor Makelaarsland Gijs van Wijgerden ostrożnie wyciąga wnioski, lecz już wie, że na rynku mieszkaniowym nie będzie ochłodzenia w najbliższym czasie. „W ciągu roku stanie się jasne, czy przelicytowanie nadal będzie problemem w tak wielu przypadkach, ale na razie styczeń i luty nie dają żadnych wskazówek na to by sytuacja się zmieniła”.
Osoby, które w przyszłym roku będą chciały samodzielnie kupić nieruchomość a ich zarobki wzrosną lub pozostaną takie same do €50.000 rocznie, będą mogły w 2022 roku zaciągnąć wyższy kredyt hipoteczny w Holandii. Gospodarstwa domowe (2 osoby zarabiające) z wyższymi zarobkami będą mogły pożyczyć nieco mniej ze względu na podwyższoną inflację. Tak pisze Narodowy Instytut Informacji Budżetowej (Nibud).
Poniżej kilka przykładów jak to będzie wyglądało w praktyce. Jako punkt wyjścia ustaliliśmy stałe oprocentowanie na 20 lat, ponieważ coraz więcej osób decyduje się na taki wariant. Kredyty hipoteczne do granicy NHG (Narodowy Fundusz Gwarancyjny) mają obecnie średnie oprocentowanie ok. 1,4% a te bez NHG ok. 1,9%
Czytaj więcej: Zmiany w wyliczeniach zdolności kredytowej w 2022 roku – Kredyt Hipoteczny w Holandii
W przypadku większości gospodarstw domowych, które mogą liczyć na wzrost dochodów w 2021 roku, wzrośnie kwota maksymalnego kredytu hipotecznego. Dodatkowo drugi dochód w 2021 roku może być liczony jako 90% przy określaniu procentowego obciążenia finansowaniem. Tak zatwierdził Narodowy Instytut Informacji Budżetowej (Nibud) w raporcie doradczym.
Kredyt hipoteczny 2021
Procenty obciążenia finansowego na 2021 rok zostały dostosowane do wzrostu cen i zmian podatkowych. W 2021 r. mówi się o wzroście płac o 1,4% W takim przypadku następuje wzrost maksymalnego kredytu hipotecznego dla prawie wszystkich gospodarstw domowych. W przypadku wyższych pułapów dochodowych maksymalny kredyt hipoteczny wzrasta bardziej niż w przypadku niższych dochodów, ponieważ wzrost ich dochodów jest wyższy w euro. Czy płace rzeczywiście wzrosną o 1,4% (zgodnie z oczekiwaniami), nie jest potwierdzone w tych niepewnych czasach. W przypadku gospodarstw domowych bez wzrostu dochodu - maksymalny kredyt hipoteczny może nieznacznie spaść.
Czytaj więcej: Maksymalny kredyt hipoteczny w 2021 roku wyższy wraz ze wzrostem wynagrodzenia
